Vlastní dům byl v USA dlouho považován za základní kámen finanční stability i „amerického snu“. Jenže kombinace drahých nemovitostí, vyšších úrokových sazeb a pomalejšího růstu příjmů posouvá tento cíl pro část mladé generace mimo dosah. Nový výzkum ekonomů Seung Hyeonga Leeho a Younggeuna Yoo upozorňuje, že nejde jen o to, že z některých lidí budou dlouhodobí nájemníci. Když mladí lidé přestanou věřit, že se k vlastnímu bydlení vůbec mohou propracovat, mění se jejich vztah k práci, spotřebě i investování – a tyto změny se mohou postupně propsat do celé ekonomiky.
Model: Generace 90. let může zestárnout bez „polštáře“ v podobě nemovitosti
Autoři sestavili životní model, který odhaduje, že lidé narození v 90. letech mohou vstupovat do důchodu s mírou vlastnictví bydlení o 9,6 procentního bodu nižší než jejich rodiče. Zároveň naznačují, že už do 30 let věku se 15 % z těchto ročníků může cíle koupit dům vzdát úplně. Jinými slovy: část generace se nepohybuje jen po pomalejší trajektorii směrem k vlastnímu bydlení, ale z tohoto závodu odchází.
To má důsledky i pro nerovnost. Vlastnictví nemovitosti v USA často fungovalo jako nástroj „nuceného“ spoření: hypotéka nutila domácnost odkládat peníze do aktiva, které v dlouhém horizontu obvykle rostlo. Kdo zůstane mimo tento mechanismus, musí si vytvořit jiný plán, nebo riskuje, že bude ve stáří finančně zranitelnější.
„Když se sen vzdálí, roste chuť utrácet“
Výzkum popisuje výrazný psychologický i praktický zlom. Pokud ceny bydlení narostou do bodu, kdy nájemníci přestanou věřit, že si na koupi reálně našetří ze mzdy v dohledné době, mění využití svých úspor. Peníze, které by dříve odkládali na akontaci, častěji přesměrují do spotřeby.
Když se bydlení stane nedosažitelným, lidé se podle autorů „nejen dál drží nájmu“ – mění způsob, jak žijí, pracují a plánují budoucnost, a tyto změny se v čase násobí.
Pro ekonomiku to může znamenat krátkodobý stimul spotřeby, ale i dlouhodobě slabší tvorbu majetku u části populace. A pokud se spotřeba financuje na dluh, může to zesílit i rizika pro finanční stabilitu domácností.
Menší motivace „tlačit na výkon“ v práci
Zajímavým závěrem je vazba mezi dosažitelností vlastního bydlení a pracovním úsilím. Autoři uvádějí, že mezi nájemníky s čistým jměním pod 300 000 $ (6 000 000 Kč) je podíl těch, kteří sami uvádějí nízké pracovní nasazení, zhruba 4–6 % – téměř dvojnásobek oproti vlastníkům bydlení. Naopak nájemníci s vyšším majetkem, kteří stále mohou mít „reálnou cestu“ k nákupu, se od vlastníků v pracovním úsilí příliš neliší.
Logika je přímočará: pokud se odměna za práci přestane jevit jako cesta k dosažení zásadního životního cíle, klesá i motivace snažit se „navíc“. V souhrnu to může znamenat nižší produktivitu nebo menší ochotu přijímat náročnější kariérní kroky u části populace, která se cítí ze hry o bydlení vyloučena.
Rizikovější investice: když už není co ztratit
Další změna se týká investičního chování. Nájemníci, kteří už možnost koupě vzdali, podle autorů častěji volí rizikovější strategie. Symbolickým příkladem jsou kryptoměny: u domácností s majetkem pod 300 000 $ (6 000 000 Kč) jsou k nim nájemníci v průměru vstřícnější než vlastníci. Vysvětlení zní tvrdě, ale dává smysl: kdo věří, že mu velká finanční prohra stejně nevezme šanci na dům, protože ta už prakticky neexistuje, může mít vyšší toleranci k hazardu.
Autoři současně varují před začarovaným kruhem: domácnosti, které „rezignují“, obvykle začínají s nižším majetkem. Pokud pak více utrácejí, méně tlačí na růst příjmu a navíc podstupují investiční rizika, která končí ztrátami, zafixují se v nízké majetkové trajektorii ještě pevněji.
Jak budovat bohatství i bez nemovitosti
Článek přesto připomíná důležitý protiargument: nevlastnit dům automaticky neznamená nevytvářet majetek. Klíčová je disciplína, která u vlastníků často přichází „sama“ díky hypotéce. Nájemník si ji musí nastavit vědomě.
Automatizované investování jako náhrada „splátky hypotéky“
Jednou z cest je nastavit trvalé, automatické investice hned po výplatě – podobně, jako kdyby „splátka“ odešla první. Pokud má člověk díky nájmu flexibilitu a dokáže držet životní náklady níže, může pravidelnost dlouhodobě fungovat jako vlastní verze nuceného spoření.
Vyšší příspěvky do penzijních účtů
V americkém prostředí hrají velkou roli zaměstnanecké penzijní programy typu 401(k). Princip je obecně přenositelný: čím dříve a čím pravidelněji člověk investuje do dlouhodobých produktů, tím víc pracuje složené úročení. Pokud zaměstnavatel přispívá, jde fakticky o „bonus“, který by byla škoda nechat ležet na stole.
Realitní výnos bez koupě bytu: REIT
Kdo chce být vystaven realitám, ale nemá kapitál na vlastní nemovitost, může využít veřejně obchodované realitní společnosti (REIT). Umožňují podílet se na výnosech z nemovitostí bez vysoké vstupní investice a bez starostí s provozem, zároveň si investor zachovává vyšší likviditu než u přímého vlastnictví.
Co to může znamenat pro budoucnost
Pokud se trend „vzdávání se“ vlastního bydlení rozšíří, nepůjde jen o změnu životního stylu. Může se proměnit spotřební poptávka, vztah k riziku na finančních trzích i motivace k práci u části populace. A tím i struktura ekonomiky. Pro jednotlivce pak platí jednoduchá, ale náročná věc: jestliže nemovitost přestává být automatickou cestou k tvorbě majetku, je o to důležitější vytvořit si vlastní, realistický a dlouhodobě udržitelný plán.
Zdroj: yahoo.com