Český realitní trh vstupuje do roku 2026 ve formě, která spíše připomíná pokračující nedostatek než ochlazení. Výrazný plošný pokles cen se podle očekávání konat nebude. Naopak dál porostou hlavně nemovitosti, které kupujícím šetří čas i nervy: kvalitní byty v dobrých lokalitách a rodinné domy bez potřeby generální rekonstrukce.
„Trh zůstává hladový. Nejrychleji zdražují nemovitosti, u nichž kupující nemusí řešit zásadní opravy ani kompromisy v lokalitě.“
Kde se bude zdražovat nejvíc: krajská města a jejich okolí
Praha a Brno narážejí na cenové i kapacitní limity, a část poptávky se proto bude přelévat do regionů. Největší dynamiku mohou získat krajská města, kde ceny startují z nižší úrovně a růst tak může být viditelnější. Nejde jen o kupující z regionu, ale také o domácnosti, které v metropolích přestaly vidět poměr cena–užitek jako přijatelný.
Pro krajská centra to může být pozitivní impuls: více investic do bytového fondu, tlak na kvalitnější služby a postupné zvyšování atraktivity celého zázemí. V praxi to znamená, že bude sílit zájem nejen o centra měst, ale i o dobře napojené čtvrti a obce v dojezdové vzdálenosti.
Nájmy se rozdělí na dva světy
Výraznou proměnou projde nájemní bydlení. Očekává se ostřejší rozdělení na prémiový a běžný segment. Rekonstruované byty, novostavby a dobře spravované domy v žádaných lokalitách mohou zdražovat rychleji než zbytek trhu, a to i mimo Prahu.
Současně poroste role profesionální správy. Vedle jednotlivých pronajímatelů budou častěji k vidění správcovské firmy a investoři, kteří staví nebo přestavují domy přímo pro nájemní účely. Pro nájemníky to může znamenat vyšší standard služeb, pro část domácností ale i tvrdší realitu v podobě vyššího nájemného za kvalitu.
Starší domy bez modernizace mohou ztrácet hodnotu
U rodinných domů se bude stále víc rozevírat nůžky mezi udržovanými objekty a domy v původním stavu. Náklady na energetické úspory, technické úpravy a celkovou modernizaci se promítají do ochoty kupujících platit. Nerekonstruované domy mohou růst cenově jen pomalu nebo naopak ztrácet, protože kupující si do ceny rovnou započítávají budoucí výdaje.
V některých případech se takové nemovitosti mohou stát „zajímavými“ hlavně kvůli pozemku a dostupným inženýrským sítím, nikoli kvůli samotné stavbě. Výrazně lépe na tom budou domy, které nevyžadují zásadní zásahy a umožní rychlé nastěhování.
Infrastruktura jako motor cen a nové „propojené“ trhy
Rok 2026 může zvýraznit trend, kdy se realitní trhy přestávají chovat izolovaně. Nové silnice, obchvaty a železniční investice posilují propojení měst a vytvářejí prostředí, kde se cenové hladiny začnou více ovlivňovat. Jinými slovy: lepší doprava často přivede poptávku z nového směru a promění „okraj“ v praktickou volbu.
To může podpořit růst v okresních městech navázaných na krajská centra i v satelitních obcích, kde lidé hledají kombinaci dostupnější ceny a přijatelného dojezdu.
Více prodejů bez realitky a dražší provize
Rostoucí ceny a dostupnější data podporují přímé transakce mezi prodávajícím a kupujícím. Přímý prodej může být lákavý i kvůli provizím: u bytů se mohou v roce 2026 přibližovat k 250 000 Kč, u rodinných domů až k 350 000 Kč. Část trhu tak bude zkoušet obejít zprostředkovatele, i když to zároveň klade vyšší nároky na právní jistotu a přípravu smluv.
Bilionová vlna refinancování: zkouška pro domácnosti i banky
Vedle cen a nájmů bude velkým tématem financování. V příštích zhruba 24 měsících čeká trh vlna refinancování hypoték v objemu blízkém bilionu korun. Končit budou především dříve sjednané „levné“ fixace a domácnosti se proto nevyhnou vyšším sazbám, než na jaké byly zvyklé.
Podle očekávání však nepůjde nutně o dramatický scénář pro většinu klientů. Banky budou o takto velký objem úvěrů soutěžit a řadě domácností může pomoci i to, že refinancování přichází v době relativně solidní kondice ekonomiky. Přesto platí, že rok 2026 bude pro mnoho lidí rokem, kdy se rozhodne, zda jejich bydlení zůstane komfortem, nebo se stane rozpočtovou zátěží.
Zdroj: investicniweb.cz