Spolukoupi domu: proč o ní dnes uvažuje stále víc kupujících
Vysoké ceny bydlení mění pravidla hry. Když se běžná nemovitost na vyspělých trzích prodává za medián přes 400 000 $ (8 000 000 Kč), pro řadu lidí přestává být „koupím si dům sám“ realistickým plánem. Proto roste zájem o spolukoupi se sourozencem, kamarádem, partnerem nebo jiným blízkým člověkem. Výhoda je zřejmá: dřívější vstup do vlastního bydlení a sdílení nákladů. Stejně zřejmé ale musí být i to, že sdílíte závazek, který může trvat desítky let.
Co spolukoupi skutečně znamená
Spoluvlastnictví je situace, kdy nemovitost kupují a vlastní nejméně dvě osoby. Nejčastěji zároveň společně žádají o hypotéku. Nejde jen o „napůl nájmu“; jde o právní vztah k majetku i o závazek vůči bance.
Klíčové je, jak nastavíte vlastnické právo. V praxi se setkáte se dvěma logikami: buď mají všichni stejný podíl a po smrti jednoho automaticky přechází na ostatní, nebo má každý svůj podíl (klidně různě velký) a může s ním nakládat samostatně. Jaký model zvolit, má zásadní dopad na dědění i na odchod jednoho ze spoluvlastníků.
Výhody společné hypotéky: vyšší bonita, větší „kupní síla“
Hlavním lákadlem je spojení příjmů. Dva platy často otevřou dveře k vyšší částce úvěru, lepší sazbě nebo širšímu výběru lokalit. Spolukupující si také mohou rozdělit akontaci, poplatky při koupi, pojištění, energie i běžnou údržbu.
Spojení příjmů může posílit žádost o úvěr, ale banka se vždy dívá na celý obrázek: příjmy i dluhy všech žadatelů.
Rizika, která si lidé často uvědomí pozdě
Každý ručí za celou splátku
U společné hypotéky typicky platí, že každý spoludlužník je odpovědný za celou splátku, nejen za „svou polovinu“. Pokud jeden přestane platit, dopad jde do úvěrové historie a právní odpovědnosti všech. Banka si může vymáhání namířit na toho, kdo má zrovna peníze.
DTI se počítá ze všech dluhů
Společná žádost může pomoci díky vyšším příjmům, současně ale do posouzení vstupují i dluhy všech zúčastněných. To zvyšuje ukazatel zadlužení vůči příjmu (DTI) a může to paradoxně snížit dosažitelnou výši úvěru, pokud má některý spolukupující vysoké splátky (například spotřebitelský úvěr nebo leasing).
Život se mění a s ním i domluvy
Nový vztah, dítě, práce v jiném městě nebo rozdílný pohled na rekonstrukci umí z ideálního plánu udělat konfliktní situaci. Spolukoupi je potřeba brát jako podnikatelské partnerství: vztah je důležitý, ale pravidla jsou zásadní.
Krok za krokem: jak spolukoupi nastavit bezpečně
1) Otevřete finance dřív, než půjdete na prohlídky
Je fér si říct výši příjmů, dluhů, rezerv a co kdo reálně zvládne platit. Stejně důležité je dohodnout se, zda budete splácet stejným dílem, nebo podle příjmů.
2) Sepište písemnou dohodu o spoluvlastnictví
Dokument by měl popsat podíly, kdo kolik vložil na začátku, jak se dělí měsíční náklady, jak se schvalují opravy a co se stane při prodlení se splátkami. Ideální je zapojit právníka, protože právě detaily rozhodují o tom, zda se spor dá vyřešit rychle, nebo skončí na roky u soudu.
3) Naplánujte „exit“: odchod, vyplacení, prodej
Nejtěžší otázka zní: co když jeden bude chtít odejít? Předem si stanovte, jak se určí tržní cena (typicky znaleckým posudkem), jak bude fungovat vyplacení podílu a co uděláte, pokud refinancování nebude dávat smysl. Někdy je nejčistší řešení společný prodej a rozdělení výnosu.
4) Nastavte pojištění tak, aby chránilo všechny
U pojištění nemovitosti musí být uvedeni všichni spoluvlastníci tak, aby měli plné pojistné krytí. Nestačí být jen „na vědomí“ bez nároku na plnění. Pokud dokumenty k vlastnictví a pojistka nesedí, může to v krajním případě komplikovat likvidaci škody nebo vést k odmítnutí plnění.
Kdy spolukoupi dává smysl
Funguje nejlépe tam, kde jsou spolukupující finančně stabilní, umějí komunikovat a jsou připraveni řešit i nepříjemné scénáře. Spoluvlastnictví může být chytrý způsob, jak se dostat k vlastnímu bydlení dřív, ale jen tehdy, když vedle nadšení existuje i pevná dohoda, jasný plán odchodu a správně nastavené právní i pojistné dokumenty.
Zdroj: yahoo.com