Ještě před deseti lety bývalo rozhodování mezi hypotékou a nájmem v mnoha případech přímočaré: měsíční splátka často konkurovala nájmu a kdo dosáhl na úvěr, měl pocit, že „dává smysl“ bydlet ve vlastním. Dnes je situace výrazně složitější. Najít byt či dům, u kterého je splátka hypotéky nižší než nájem, je těžké nejen v Praze či Brně, ale stále častěji i v menších městech.
Proč se srovnání otočilo
Jednoduché porovnání „kolik stojí měsíčně hypotéka vs. kolik stojí nájem“ naráží na realitu posledních let. Ceny nemovitostí v Česku za zhruba dekádu vzrostly přibližně 2,5krát, zatímco nájmy „jen“ asi 1,5krát. Jinými slovy: pořizovací cena se odtrhla rychleji než nájemní trh, a proto mnoho domácností při dnešních sazbách vidí u hypotéky vyšší měsíční zátěž než u nájmu.
Hypotéka jako stabilita, nájem jako proměnná
To ale neznamená, že hypotéka přestala dávat smysl. Klíčový rozdíl je v čase. Nájem se může měnit prakticky při každém prodloužení smlouvy a dlouhodobě má tendenci růst. Naproti tomu hypotéka má při fixaci úroku jednu velkou výhodu: splátka je po určitou dobu stabilní. Z investičního pohledu tak může být vlastní bydlení i formou „spoření v cihle“ a zároveň zajištěním na stáří.
V nájmu platíte za službu bydlení. U hypotéky část splátky postupně měníte v majetek, který vám zůstává.
Na čem záleží víc než na jedné tabulce
Vedle čísel rozhoduje lokalita a životní plán. Dnešním trendem jsou menší města v dosahu velkých aglomerací, kde lidé hledají kompromis mezi cenou, dostupností práce a kvalitou života. Lokalita navíc není jen o tom, „kolik stojí metr čtvereční“, ale také o likviditě do budoucna: jak snadno se nemovitost případně pronajme nebo prodá, pokud se vaše situace změní.
Kdo dosáhne na hypotéku: LTV a vlastní zdroje
Hypotéky patří k nejvíce regulovaným úvěrům. V praxi dnes hraje hlavní roli ukazatel LTV, tedy poměr výše úvěru k hodnotě nemovitosti. Standardně banky očekávají, že kupující dodá přibližně 20 % z vlastních zdrojů. U mladších žadatelů do 36 let může stačit kolem 10 %.
Častý omyl je, že „bez našetřených peněz není šance“. Existuje řešení v podobě dodatečného zajištění, typicky nemovitostí v rodině. V takovém případě se lze v určitých scénářích dostat i na financování blízké plné kupní ceně, jen je potřeba počítat s vyšším rizikem a nároky na bonitu.
Sazby a fixace: proč lidé volí kratší období
Hypoteční sazby se aktuálně pohybují v průměru kolem 4,5 %. V prostředí nejistoty se mnoho klientů přiklání ke kratším fixacím, typicky dvouletým až tříletým. Důvod je pragmatický: domácnosti nechtějí „uzamknout“ sazbu na dlouho, pokud by mohlo dojít k dalšímu poklesu. Zároveň však platí, že pod určitou úroveň se sazby nemusí vracet rychle ani snadno.
Do rozhodování vstupuje i legislativa, která umožňuje za definovaných podmínek předčasné splacení či mimořádné splátky. To dává dlužníkům více flexibility, ale neodstraňuje základní otázku: zda na splátku bezpečně dosáhnou i při rezervě na nečekané výdaje.
Investiční hypotéky pod drobnohledem
U nákupu nemovitosti na investici je potřeba přitvrdit v disciplíně i očekáváních. Česká národní banka doporučuje, aby investor vložil alespoň 30 % vlastních prostředků. Současně by celkové dluhy neměly přesahovat sedminásobek ročního příjmu. Nejde nutně o brzdu pro každého, ale u těch, kdo kupují další a další byty na páku, může být limit příjmů momentem, kdy se expanze zastaví.
Jak si vybrat správně
Rozhodnutí mezi nájmem a hypotékou dnes není o jedné výhodné kalkulačce. Nájem nabízí mobilitu a menší odpovědnost za údržbu, hypotéka zase stabilitu splátky během fixace a budování vlastního majetku. Nejlepší volba je ta, která obstojí i v horším scénáři: když dočasně klesne příjem, vzrostou výdaje nebo se změní rodinná situace. A právě v tom je dnešní bydlení „o počítání“ víc než kdy dřív.
Zdroj: investicniweb.cz