Čínský trh s takzvanými C REIT (Chinese REIT) vstupuje do další fáze. Program, který byl od roku 2021 zaměřen hlavně na výnosovou infrastrukturu, se nově otevírá i komerčním nemovitostem. To znamená, že do sekuritizace a veřejné nabídky se mohou postupně dostat i nákupní centra, hotely nebo kancelářské budovy. Podle Deloitte China se první vlna komerčních emisí může objevit během příštích dvou let a největší hlad investorů se očekává u aktiv z oblasti Greater Bay Area.
Rozšíření pravidel: do hry vstupují nákupní centra, hotely a kanceláře
Čínská Národní rozvojová a reformní komise (NDRC), klíčová instituce pro hospodářské plánování, 1. prosince zveřejnila aktualizovaný seznam způsobilých aktiv pro C REIT. Vedle dosavadních segmentů tak přibyly komerční nemovitosti, které lze „zabalit“ do investičního produktu a nabídnout investorům. Program nyní pokrývá více než deset kategorií, od průmyslových areálů a datových center až po státem podporované projekty nájemního bydlení.
„Aktiva z Greater Bay Area budou pravděpodobně silně přeupsaná,“ uvedl podle Deloitte Ryan Wu, zástupce řídícího partnera pro služby čínským podnikům v Hongkongu.
Trh rychle zraje: téměř 80 produktů a stovky miliard jüanů
Přestože je trh C REIT stále mladý, dynamika je výrazná. Ke konci minulého měsíce bylo v Číně téměř 80 C REIT, které podle Cushman & Wakefield získaly více než 200 miliard jüanů. V přepočtu na dolary jde o 28,3 mld. $ (566 mld. Kč). Firma zároveň upozorňuje, že tržní hodnota sektoru loni vzrostla přibližně o 85 % a Čína se v roce 2024 poprvé zařadila mezi tři největší REIT trhy v Asii.
Rozšíření o komerční reality má z pohledu regulátora i širší ekonomický rozměr. NDRC při představování změn zdůraznila, že cílem je lépe využít REIT jako nástroj podpory „reálné ekonomiky“ a sladit je s politikami kvalitnějšího rozvoje měst, obnovy městské infrastruktury a podpory spotřeby.
Co na C REIT láká investory: výnos a diverzifikace
REIT obecně staví na jednoduché logice: investor nekupuje budovu, ale podíl na produktu, který inkasuje provozní cash flow z hotového, výdělečného aktiva a část výnosu vyplácí zpět. V čínských realitních C REIT prospektech se podle Cushman & Wakefield objevoval průměrný dividendový výnos kolem 5 % v prvním roce po uvedení na burzu, tedy s výrazným rozpětím nad vládními dluhopisy. Pro investory to znamená možnost stabilnějšího příjmu a zároveň diverzifikaci portfolia mimo akcie či přímé nemovitostní investice.
Záchranný ventil pro developery: zpeněžení hotových aktiv mimo banky
Ve chvíli, kdy se čínský realitní sektor již pátým rokem potýká s útlumem, dostává nástroj nový význam i pro developery. Ti se podle Morgan Stanley posouvají od expanze a výstavby k modelu, kde větší roli hraje opakovaný příjem z nájmů a poplatky za správu majetku. Právě C REIT mohou být kanálem, jak „odemknout“ hodnotu dokončených nemovitostí, získat kapitál a snížit závislost na bankovních úvěrech.
„Potřebují alternativní finanční kanály. Potřebují monetizovat stávající realitní portfolio efektivněji,“ zaznělo z Deloitte na adresu developerů pod tlakem.
Ambice jsou přitom dlouhodobé. Morgan Stanley odhaduje, že trh C REIT by mohl během příštích 20 let vyrůst třicetinásobně až na 1 bil. $ (20 bil. Kč). Pokud se tento scénář naplní, může se z dnešního pilotního programu stát klíčový pilíř financování městské obnovy i stabilizační prvek pro realitní sektor. A právě Greater Bay Area, jako jedna z nejbohatších a nejdynamičtějších oblastí Číny, má mít v této expanzi náskok.
Zdroj: yahoo.com