Prodej většího domu a stěhování do menšího je pro mnoho lidí klíčovým krokem k finančně klidnějšímu důchodu. Jenže pokud na prodeji výrazně vyděláte, může se ozvat i daň z kapitálového zisku. Typickým příkladem je zisk kolem 550 000 $ (11 000 000 Kč), který už může znamenat citelný zásah do rozpočtu, pokud nevyužijete dostupné výjimky a správně nespočítáte „nákladovou bázi“ nemovitosti.
Nejdůležitější pravidlo: u hlavního bydliště lze část zisku legálně vyjmout ze zdanění, ale jen při splnění podmínek a správném načasování.
Kdy je zisk z prodeje domu zdanitelný
U primárního (hlavního) bydliště existuje v USA známá výjimka, která může daň výrazně snížit nebo zcela eliminovat. Zjednodušeně platí, že osoba, která prodává své hlavní bydliště, může ze zdanění vyjmout až 250 000 $ (5 000 000 Kč). Manželé podávající společné přiznání mohou vyjmout až 500 000 $ (10 000 000 Kč).
Pravidlo „2 z 5 let“ a dvouletý odstup
Nárok na výjimku nevzniká automaticky. Obvykle musíte nemovitost vlastnit a zároveň v ní bydlet alespoň 2 roky z posledních 5 let před prodejem. Zároveň platí omezení, že výjimku nelze použít, pokud jste ji uplatnili v předchozích 2 letech. Právě tato podmínka bývá při opakovaném stěhování nejčastějším důvodem, proč lidé o výhodu přijdou.
Co může znamenat zisk 550 000 $ (11 000 000 Kč) v praxi
Pokud manželé splní podmínky a mohou využít vyloučení 500 000 $ (10 000 000 Kč), zůstane ke zdanění jen 50 000 $ (1 000 000 Kč). Při dlouhodobé sazbě 15 % by daň z této části vyšla zhruba na 7 500 $ (150 000 Kč). To je zásadní rozdíl oproti situaci, kdy výjimku použít nelze.
Jestliže podmínky nesplníte (například jste v domě nebydleli 2 roky z posledních 5 let nebo jste výjimku využili nedávno), může být zdaněn celý zisk 550 000 $ (11 000 000 Kč). Při stejné 15% sazbě by to znamenalo daň přibližně 82 500 $ (1 650 000 Kč).
U jednotlivce, který splní podmínky, se ze zdanění vyjme 250 000 $ (5 000 000 Kč) a zdanitelných zůstane 300 000 $ (6 000 000 Kč). Při 15 % to dělá asi 45 000 $ (900 000 Kč). Sazba přitom závisí na celkových příjmech a dalších ziscích; dlouhodobé sazby se typicky pohybují na úrovni 0 %, 15 % nebo 20 %.
Proč záleží na vašem příjmu
Výše sazby se odvíjí od příjmových pásem. V roce 2025 se například 15% pásmo v USA vztahuje už na příjem kolem 48 351 $ (967 020 Kč) u jednotlivce, zatímco 20% pásmo začíná přibližně na 533 401 $ (10 668 020 Kč). Zisk z prodeje domu se do těchto výpočtů započítává.
Další legální cesty, jak daň snížit
Správně spočítejte nákladovou bázi (cost basis)
Pokud vám výjimka nepokryje celý zisk nebo na ni vůbec nedosáhnete, může významně pomoct přesný výpočet nákladové báze. Do základu se kromě pořizovací ceny obvykle zahrnují i prokazatelné investice do zhodnocení nemovitosti. Typický příklad: rekonstrukce kuchyně za 50 000 $ (1 000 000 Kč), kterou jste do nákladů dříve nezahrnuli. Pokud ji správně doložíte, může zisk spadnout z 550 000 $ (11 000 000 Kč) na 500 000 $ (10 000 000 Kč), a tím se sníží i daň.
Prověřte i státní a místní zdanění
Federální pravidla jsou jen část příběhu. Některé státy uplatňují vlastní daň z kapitálových zisků nebo zahrnují zisky do běžné daňové sazby. To může konečný účet navýšit i v situaci, kdy je federální dopad relativně mírný. Před podpisem smlouvy proto dává smysl ověřit místní pravidla a pracovat s realistickým odhadem čistého výnosu.
Načasování a plánování může ušetřit statisíce
Zmenšení bydlení může být skvělým finančním tahem, ale daňová stránka rozhoduje o tom, kolik peněz vám skutečně zůstane. Největší páku má splnění podmínek výjimky, přesná evidence investic do domu a kontrola toho, zda se na vás nevztahují další (zejména státní) daně. Pokud se pohybujete v ziscích v řádu 550 000 $ (11 000 000 Kč), vyplatí se vše propočítat dopředu a případně konzultovat odborníka, protože rozdíl mezi dobře a špatně nastaveným prodejem může být klidně 75 000 $ (1 500 000 Kč) i více.
Zdroj: yahoo.com