Ceny bytů a domů ve velkých městech vyvolávají pravidelně stejnou otázku: kdy už to praskne a zlevní to? Dva ekonomové, Yujiang River Chen z University of Cambridge a Coen Teulings z Utrecht University, ale tvrdí, že v dohledné době by na výrazný pokles čekal málokdo marně. Nejde prý jen o cyklický výkyv, vysoké úroky nebo dočasně přestřelenou poptávku. Jádro problému je hlubší a souvisí s tím, jak se města stala motorem bohatnutí a jak se s tím proměnila role bydlení v ekonomice.
Nemovitost jako investice: trend, který nezačal včera
Autoři připomínají, že už od 60. let se rezidenční nemovitosti postupně posunuly z „čistě užitkové“ věci do běžných investičních portfolií. Intuitivně bychom čekali, že se dlouhodobě ceny domů budou přibližovat stavebním nákladům: postavit byt stojí materiál, práce, projekt, pozemek, marže. Pokud se tržní cena utrhne, trh by měl přece reagovat výstavbou a přetlak vyrovnat.
Jenže právě ve velkých městech tato učebnicová logika naráží na limity. Stavební náklady mohou růst, ale samy o sobě nevysvětlí dlouhodobý trend, kdy jsou ceny v jádrech metropolí stabilně a výrazně výše než „cena nové výstavby“.
„Prémie za lokalitu“: mezera, která se nezavírá
Klíčovým pojmem je podle Chena a Teulingse prémie za lokalitu – trvalá přirážka za to, že nemovitost leží na místě, kde se koncentrují pracovní příležitosti, služby, kultura a sociální vazby. Tato prémie vytváří dlouhodobou mezeru mezi náklady na výstavbu a tržní cenou.
Lokalita není jen adresa, ale ekonomická výhoda. Bydlení blízko centra šetří čas a peníze na dojíždění a zároveň dává přístup k produktivitě města, která se jinde replikuje jen obtížně.
Proč se výhoda města tak špatně kopíruje
Autoři zasazují růst cen do dlouhého příběhu hospodářského vývoje od průmyslové revoluce. Kolem roku 1800 byly rozdíly v bohatství mezi zeměmi relativně malé. Pak se ale část světa „utrhla“ díky industrializaci, inovacím a institucionálním změnám. Standardní teorie by čekala, že se ostatní přiblíží, protože technologie lze kopírovat a v chudších regionech bývá vyšší návratnost investic. Realita však často vedla k divergenci: ukázalo se, že znalosti a inovace se nešíří tak snadno, jak se zdá.
Jeden z důvodů je prostý: znalosti se lépe přelévají na krátkou vzdálenost. Prostorová blízkost podporuje sdílení nápadů, rychlejší učení i vznik nových firem. A právě města jsou historicky místem, kde se tyto „aglomerační“ efekty kumulují.
Jednoduchý model: dojíždění, hranice města a nemožnost „přistavět centrum“
V jejich zjednodušeném modelu roste hodnota bydlení ve městě působením dvou sil. První je úspora dojíždění: čím blíž práci a službám, tím méně času a nákladů. Druhá je omezená nabídka: v jádru města už často není kde stavět, pozemky jsou obsazené a změny využití území narážejí na regulaci i fyzické limity.
Logika okraje města má zase strop opačným směrem. Stavět příliš daleko přestává dávat smysl, protože dodatečné dojíždění postupně „sežere“ mzdovou prémii a další výhody, které město nabízí. Výsledkem je trh, kde je poptávka po blízkosti trvale silná, ale nabídka se přizpůsobuje jen pomalu.
Dopady: nespokojenost, politický tlak i nová městská stratifikace
Růst cen bydlení podle autorů není jen ekonomická statistika. Promítá se do společenské nálady, vnímání spravedlnosti i do politiky. Zdražování vytváří tlak na mladší domácnosti, prohlubuje rozdíly mezi těmi, kdo už vlastní, a těmi, kdo teprve hledají, a posiluje konflikty kolem výstavby, regulací či investičních nákupů.
Z jejich pohledu tedy není hlavní otázkou, zda ceny „konečně spadnou“, ale jak se společnosti a města vyrovnají s tím, že prémie za lokalitu je strukturální jev. A pokud se nezmění podmínky nabídky a fungování měst, samotné přání dostupnějšího bydlení trend neotočí.
Zdroj: patria.cz