Nemovitosti jsou pro mnoho lidí symbolem jistoty: nájemné přináší pravidelný příjem a dlouhodobě se očekává růst hodnoty. Warren Buffett ale v posledních letech opakovaně vysvětluje, proč by v USA sáhl raději po akciích. Nejde o to, že by realitám nevěřil. Podle něj však akciový trh nabízí víc příležitostí, protože je rychlý, přehledný a méně „zadrhnutý“ vyjednáváním.
Rychlost a jednoduchost: akcie vyřídíte za minuty
Buffett na setkání akcionářů Berkshire Hathaway popsal zásadní rozdíl mezi oběma světy: zatímco u realit se teprve po domluvě ceny rozbíhá dlouhý proces, u akcií lze obchod realizovat téměř okamžitě. V jeho pojetí je to klíčová výhoda, protože investor může reagovat na příležitost bez měsíců čekání, právních prověrek a složité koordinace více stran.
„Na americkém trhu s cennými papíry je prostě mnohem víc příležitostí než v realitách,“ vysvětlil Buffett, když padla otázka, proč Berkshire nekupuje více nemovitostí.
Buffett zároveň upozorňuje, že realitní transakce často odhalí další vrstvy rizik. Když se nemovitost dostane do problémů, nejde jen o „držení akcie“, ale o vztahy s financující bankou, spoluinvestory, nájemníky či správci. To vše zvyšuje nároky na čas i energii.
Co by si vybral mladý Charlie Munger
Buffettův dlouholetý partner Charlie Munger měl k nemovitostem blízko a v závěru života realizoval řadu realitních obchodů. Přesto Buffett tvrdí, že kdyby se Munger musel rozhodnout už ve 21 letech a zvolit si jednu cestu „navždy“, sáhl by bez váhání po akciích.
„Kdybyste se ho zeptali, jestli chce být po zbytek života jen v akciích, nebo jen v realitách, vybral by si akcie okamžitě,“ řekl Buffett.
Je to výmluvný argument: nejde o odmítnutí realit jako takových, ale o preferenci prostředí, kde je snadnější lovit podhodnocené příležitosti a škálovat investice.
Buffettova rada pro běžné investory: levný index na S&P 500
Zatímco Buffett je známý výběrem jednotlivých firem, většině lidí doporučuje jednoduché řešení: velmi levný indexový fond kopírující S&P 500. Dává tím investorům expozici vůči 500 největším americkým společnostem napříč sektory, bez nutnosti neustále sledovat trh a skládat portfolio z desítek titulů.
Podstatné je, že tato filozofie není jen veřejná „teorie“. Buffett ji promítl i do rodinného plánování: po jeho smrti má být rozhodující část dědictví investována právě do nízkonákladového indexu na S&P 500.
Buffett současně uznává, že nemovitosti jsou produktivní aktivum: lidé potřebují bydlet v každé fázi ekonomického cyklu. Ostatně už dříve řekl, že pokud by mu někdo nabídl 1 % všech bytových domů v USA za 500 mld. Kč (25 mld. $), „napsal by šek“.
Smysl je zřejmý: při správné ceně a ve velkém měřítku mohou být nemovitosti mimořádně atraktivní. Buffettova zdrženlivost míří spíš na praktickou stránku věci. U nemovitostí „jednání teprve začíná“, když se dohodnete na parametrech, a uzavírání obchodu se může protahovat.
Do realit dnes lze vstoupit i s malou částkou
Zajímavý posun posledních let je demokratizace realitních investic. Vedle přímého nákupu bytu existují platformy a struktury, které umožňují podílové investování do nemovitostí. V praxi tak může člověk začít i s částkou okolo 2 000 Kč (100 $), aniž by řešil nájemníky, opravy nebo administrativu.
Buffettovo srovnání akcií a realit tak nepůsobí jako „buď, anebo“. Spíše připomíná, že každé aktivum má své tření. A zatímco na akciovém trhu lze jednat rychle a anonymně, reality často vyžadují čas, trpělivost a chuť vyjednávat detaily. Právě v tom Buffett vidí důvod, proč jsou akcie v USA pro něj i pro většinu investorů jednodušší cestou.
Zdroj: yahoo.com