Americký trh s úvěry zajištěnými hodnotou nemovitosti hlásí další zlevnění. Průměrná sazba u HELOC (home equity line of credit, tedy revolvingového úvěru zajištěného vlastním kapitálem v domě) v prosinci spadla podle dat Curinos na 7,44 %. Jde o nové letošní minimum a u části věřitelů už lze při dobrém profilu narazit i na nabídky pod 7 %.
Pokles přichází v době, kdy majitelé domů nechtějí opouštět své starší hypotéky s výrazně nižšími sazbami. Pokud někdo splácí úvěr se sazbou 5 %, 4 % nebo dokonce 3 %, prodej nemovitosti a nové financování často nedává ekonomický smysl. HELOC se tak stává jednou z cest, jak získat hotovost, aniž by bylo nutné „přepisovat“ hlavní hypotéku.
Rekordní vlastní kapitál v domech: 720 bilionů Kč
Federální rezervní systém (Fed) uvádí, že vlastní kapitál domácností v amerických nemovitostech dosáhl na konci 2. čtvrtletí 2025 téměř 720 bilionů Kč (36 bilionů $). Takto vysoká hodnota „uzamčená“ v nemovitostech vytváří prostor pro druhé úvěry, zejména pro domácnosti, které zároveň drží nízkou sazbu u primární hypotéky.
HELOC funguje jako finanční rezerva: úroky platíte jen z částky, kterou skutečně vyčerpáte.
Proč sazby klesají: prime rate je na 6,75 %
Na rozdíl od klasických hypoték se úročení HELOC obvykle skládá ze dvou částí: indexu (nejčastěji prime rate) a marže banky. Prime sazba nyní klesla na 6,75 %, což otevírá dveře dalšímu zlevňování variabilních HELOC.
Prakticky to může vypadat jednoduše: pokud si banka k prime přičte marži 0,75 procentního bodu, výsledná sazba vychází na 7,50 %. Jenže marže není pro všechny stejná. Věřitelé ji upravují podle bonity, dluhové zátěže a také podle CLTV (poměru celkového zadlužení vůči hodnotě nemovitosti). Průměr 7,44 % navíc vychází z velmi „prémiového“ profilu žadatelů, typicky se skóre kolem 780 a s CLTV do 70 %.
Akční nabídky lákají, ale po roce mohou zdražit
Konkurence tlačí některé věřitele do agresivních akcí. Příkladem je nabídka FourLeaf Credit Union: 5,99 % na 12 měsíců pro úvěrové linky až do 10 000 000 Kč (500 000 $). Po uplynutí úvodního období se sazba mění na variabilních 7,25 %.
Právě zde je potřeba číst podmínky do detailu. Úvodní sazba může platit jen krátce a následný „přepínač“ na proměnlivou sazbu dokáže splátky citelně zvýšit, zejména pokud se index (prime) znovu odrazí vzhůru.
Na co si dát pozor při výběru HELOC
Při porovnávání nabídek není klíčová pouze sazba. Důležité jsou také poplatky, délka čerpacího a splátkového období a hlavně minimální první čerpání (draw). Některé banky vyžadují, abyste hned na začátku vybrali určitou částku, čímž se z „flexibilní rezervy“ stává okamžitý dluh. Výhoda HELOC přitom stojí na tom, že si berete jen tolik, kolik aktuálně potřebujete, a zbytek linky necháváte k dispozici pro budoucí výdaje.
Kolik může stát čerpání v praxi
Pro představu: pokud by si klient vyčerpal celou částku 1 000 000 Kč (50 000 $) a platil sazbu 7,50 %, při typickém čerpacím období by šlo zpočátku hlavně o úroky. U variabilního úročení je ale zásadní počítat s tím, že se sazba může v čase měnit, a tím se promění i měsíční zatížení rozpočtu.
Co z toho plyne pro domácnosti v roce 2026
Sazby HELOC se zlepšují a část trhu už testuje úroveň začínající šestkou. Přesto platí, že „nejlevnější“ peníze dostanou lidé s nadstandardní bonitou a nízkým CLTV. Pro ostatní mohou být nabídky výrazně dražší. Kdo o HELOC uvažuje, měl by porovnat více věřitelů, započítat poplatky a hlavně plánovat, jak rychle vyčerpané prostředky splatí. HELOC je užitečný nástroj, pokud zůstane krátkodobou a kontrolovanou půjčkou, nikoli dlouhým závazkem, který se může s růstem sazeb prodražit.
Zdroj: yahoo.com